Stappenplan en planning voor een zelfbouw woning

Het spreekt voor zich dat er nogal wat stappen doorlopen moeten worden voordat je je zelfbouw woning in kan. Bij de koop van een nieuwbouw woning stuurt de projectontwikkelaar alle betrokken partijen aan, maar als particulier opdrachtgever zul je zelf aan de slag moeten. Architect, constructeur, coordinerend architect (in ons geval nodig omdat we als bouwveld samenwerken), installatie-adviseur, kostendeskundige, bestekschrijver, bouwdirectie en uiteindelijk de aannemer(s): ze doen allemaal mee in het proces en het eindresultaat valt en staat met hun inbreng.

Bij de start hadden we nog weinig inzicht in hoe het proces precies zou moeten lopen, al weet je natuurlijk wel ongeveer wat er moet gebeuren en in welke volgorde. De aanpak van ontwerp tot oplevering blijkt behoorlijk gestandaardiseerd en enigszins begeleid door onder andere Nieuw Leyden en vooral onze architect doorlopen we het project. Hieronder staan de stappen in chronologische volgorde, uiteraard kan de invulling hiervan bij elk project verschillen.

Initiatiefase

- Vinden geschikte vrije kavel
- Opstellen van programma van eisen (PVE)
- Bepalen van budget en afstemmen van financiering
- Startbijeenkomst Vereniging van Opdrachtgevers

Definitiefase

- Selectie architect
- Indienen Voorlopig Ontwerp (VO)
- Bouwkostenraming op basis van bouwdelenbegroting
- Principekeuze W- en E-installaties
- EPC berekening
- Indienen Definitief Ontwerp (DO)
- Bouwkostenraming op basis van elementenraming

Planfase

- Aanvragen bouwvergunning bij gemeente
- Opleveren bestekstukken
- Aanbesteding casco/ruwbouw
- Aanbesteding installaties
- Ontvangen bouwvergunning
- Overdracht grond / transport bij notaris
- Aanbesteding wind- en waterdicht en afbouw

Realisatiefase

- Inkoop en werkvoorbereiding (werktekeningen)
- Start bouw: eerste paal
- Oplevering casco/ruwbouw
- Wind- en waterdicht
- Oplevering afbouw en installaties
- Aflopen onderhoudstermijn

In ons geval is de planning van het hele stappenplan tot aan de eerste paal in grote mate afhankelijk van de voortgang van de Vereniging van Opdrachtgevers. We bouwen immers gezamenlijk een parkeergarage en de ruwbouw wordt door 1 aannemer opgeleverd.

In totaal ziet de planning er nu zo uit dat we zeker zo'n 2,5 tot 3 jaar bezig zijn vanaf het opstellen van het programma van eisen tot en met de oplevering van de woning. Tijd winnen en verliezen kan bijna overal, maar met name bij de voornaamste ontwerpbeslissingen (bouwsysteem, hoofdindeling woning) rondom de bouwvergunning, bij de aanbestedingen en tijdens de bouw heb je er zelf redelijk wat invloed op. Een belangrijk aandachtspunt is dat de uiteindelijke stichtingskosten pas aan het eind van het traject echt duidelijk worden. Op de grondkosten na, zijn bijna alle kosten tot na de aanbestedingen onbekend. Je hebt al afspraken over de kosten van de grond, architect, constructeur, etc. En je weet wat je ongeveer kwijt bent aan bijv. bouwleges en nutsaansluitingen. Maar verder worden de inschattingen steeds minder nauwkeurig. Het grootste deel van de kosten - de bouwkosten - weet je pas als er contracten zijn getekend met aannemers, en dan nog is er hierna een kans op meerwerk bij tegenvallers.