Het heeft ons heel wat moeite gekost om voldoende informatie bij elkaar te krijgen zodat we een realistische inschatting konden maken voor de bouwkosten en stichtingskosten van ons zelfbouw huis. Als je budget niet oneindig is, is het natuurlijk noodzaak om vanaf het begin af aan realistisch mee bezig te zijn. Hieronder hebben we wat zaken op een rij gezet die we gaandeweg hebben geleerd en gebruikt. NB: voor elk project zullen de bouwkosten verschillen, afhankelijk van marktwerking, locatie, ontwerpkeuzes, etc, maar er zijn veel overeenkomsten waardoor het bepalen van een ordegrootte niet al te ingewikkeld hoeft te zijn. De genoemde bouwkosten, eenheidsprijzen en m2 kosten komen uit 2010.
De totale bouwkosten van het project (stichtingskosten) bestaan uit:
- Koopsom grond
- Kosten bouwrijp maken van grond
- Notariskosten, transport eigendomsakte
- Ontwerp- en advieskosten (architect, constructeur, etc.)
- Bouwkosten/aanneemsom
- Stelposten (keuken, badkamer, sanitair)
- aansluiten_nutsvoorzieningen
- Bouwleges
- Hypotheekkosten
- Verlies bouwrente
- Inrichting woning en tuin/terras
Let bij opgave van kosten op de BTW. Veel kosten worden exclusief BTW vermeld!
De bouwkosten / aanneemsom is de grootste kostenpost uit de stichtingskosten, en bevat alle materiaalkosten, arbeidskosten en opslagen (winst- en risico, algemene kosten, CAR-verzekering en algemene bouwplaatskosten). Ze hangen sterk af van het ontwerp van de zelfbouw woning: gebruikte materialen, gekozen bouwsysteem, installaties, bouwkundige detaillering, afmetingen van de woning, afwerkingsniveau. Verder hangen de bouwkosten natuurlijk ook af van de marktwerking en de aannemerskeuze. Een aannemer zal scherper aanbieden als er minder werk is.
Voor het maken van een inschatting van de bouwkosten kun je eenheidsprijzen gebruiken. Het lastige hierbij is wel dat het niet altijd duidelijk is wat wel en wat niet in de prijs of kostenraming zit. Ter indicatie: in Nieuw Leyden wordt er gerekend met een eenheidsprijs van 1400-1800 euro/m2 (bruto vloeroppervlak*) inclusief BTW. Maar let wel, dit is exclusief keuken, vloerafwerking en sanitair. Een eenvoudig ontwerp (gangbaar gevelmateriaal zoals stucwerk, rechte gevel, normaal glasoppervlak, etc.) met een normaal afwerkingsniveau (geen bijzonder dure trappen, kozijnen, vensterbanken, etc.) kan de 1400 euro/m2 benaderen, maar met een paar leuke extra's gaan de m2 kosten heel snel naar 1600-1800 euro/m2 en meer. De eenheidsprijs hangt natuurlijk ook af van de grootte van de woning. Bij een relatief kleine woning tikt een duur bouwelement in de m2 kosten vanzelfsprekend harder aan dan bij een groot huis.
*) Bruto vloer oppervlak = de vloeroppervlakte van de ruimte(s) van de woning, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) wanden.
Door alle keuzevrijheid bij een zelfbouw woning is het nu eenmaal verleidelijk om in eerste instantie voor allerlei mooie maar ook kostbare opties te gaan. De kosten van al dat moois komen vanzelf te voorschijn. Of de kostenadviseur doet het bij het presenteren van zijn kostenraming, of de aannemer doet het ijn zijn offerte! Om de bouwkosten indien nodig te drukken valt er van alles te bezuinigen. Van wat wij nu hebben gezien, zijn in hoofdlijnen de volgende mogelijkheden te overwegen:
Afhankelijk van het ontwerp is er al snel veel te bezuinigen:
- Houten kozijnen (m2 kosten ca. 350 euro/m2 glasoppervlak) zijn goedkoper dan aluminium kozijnen (ca. 500 euro/m2)
- Minder glasoppervlak, wat (meestal) duurder is dan geveloppervlak
- Minder geveloppervlak. Inbouwen is vanzelfsprekend goedkoper en heeft ook nog een positieve invloed op de EPC, waardoor er wellicht minder maatregelen nodig zijn om de norm te halen
- Weglaten van verspringingen in de gevel, die zorgen voor extra geveloppervlak en isolatiemateriaal
- Kostbare (bijv. metalen of glazen) trappen vervangen door veel goedkopere vurenhouten trappen
- Kleiner ontwerp: minder vloeroppervlak. Dit kan hard gaan aangezien niet alleen de bouwkosten omlaag gaan, maar er ook minder vloer, wand en plafond is om af te werken. Ergens ligt er hier wel een soort kantelpunt, waaronder het niet meer handig is om kleiner te bouwen. De kosten die min of meer onafhankelijk zijn van de grootte van de woning krijgen dan de overhand waardoor de eenheidsprijs van het huis (m2 kosten) zal stijgen en een nog kleiner huis niet zomaar meer goedkoper is
- Weglaten van 'extra' elementen in het ontwerp, zoals een daklichtbox, vouwdeuren, louvrepanelen, etc.
Los van normale onderhandelingen, kan het lonend zijn om bijvoorbeeld door een Duitse aannemer je huis te laten bouwen. Op het moment van schrijven kan dit een flinke besparing op de bouwkosten opleveren. Een noemenswaardige kanttekening is wel dat de voorwaarde vaak is dat bepaalde (Duitse) voorkeursmaterialen gebruikt worden, waaronder installatiematerialen en kozijnen. Oftewel, het heeft consequenties voor het ontwerp!
De opslagen in de aanneemsom (winst- en risico, algemene kosten, CAR-verzekering en algemene bouwplaatskosten) worden berekend als percentage over de materiaal- en arbeidskosten. Opgeteld komen de opslagen op zomaar 20% van de aanneemsom. Het loont dus al snel om elementen die in de werkelijke bouwkosten zijn opgenomen zelf uit te besteden en zo uit de aanneemsom te halen. De vraag is natuurlijk of je het zelf wilt uitbesteden, het geeft immers extra risico's (eigen verantwoordelijkheid) en regelwerk. Veel particuliere opdrachtgevers regelen zelf de plafond- en wandafwerking en kopen ook zelf de sanitaire toestellen in.
Afhankelijk van hoeveel ervaring je hebt met klussen, kun je natuurlijk zelf ook aan de slag! Wat betreft de risico's geldt hetzelfde als bij zelf uitbesteden, al valt er natuurlijk nog meer te besparen op de kosten van de woning. Eenvoudige klussen zonder of met weinig risico kunnen zijn: schilderwerk, afwerken van tuin of dakterras en leggen van de vloeren. De volgende stap kan het zelf plaatsen van de sanitaire toestellen en afwerken van de badkamer en toiletten zijn, en echte klussers kunnen overwegen om bepaalde elementen van de installaties zelf aan te leggen.
De indicatieve prijzen die op deze pagina genoemd worden zullen na verloop van tijd achterhaald zijn. Ze stammen uit 2009 / 2010 en door de marktwerking, inflatie en materiaalprijsstijgingen of -dalingen zullen ze wijzigen. De bouwkosten verschillen ook per regio. In het Oosten van het land kan het prijsniveau lager liggen dan in Leiden en omstreken.
|
© 2007-2011 zelfjehuisbouwen.nl
|
